土地の面積が実はもっと大きかった？縄伸び・縄縮みとは？｜越谷の土地の相続税評価の相談は澤田朗FP事務所（2024.02.28）

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2024.02.28

土地の面積が実はもっと大きかった？縄伸び・縄縮みとは？｜越谷の土地の相続税評価の相談は澤田朗FP事務所

土地の面積（地積）は地番（一筆）ごとに法務局に登記されていて、その地積を基に固定資産税・相続税等における評価額が算出され、所有者は税金を納めることになります。

ただ、登記上の土地の面積（公簿面積）と実際の土地の面積（現況・実測面積）が違うケースも見られます。

今回はなぜこのようなことが起きるのか、いわゆる「縄伸び」「縄縮み」についてお伝えしていきます。

■公簿面積よりも大きい土地、小さい土地
本来、実際の面積・登記されている公簿面積は同じであるべきものと考えるのが当然ですが、必ずしもそうではなく、両者には差異が生じています。

実際の面積が公簿面積より大きい状態を「縄伸び」、逆に実際の面積が公簿面積より小さい状態を「縄縮み」と呼ばれています。

この言葉の由来は江戸時代まで遡ります。

当時の測量は縄を使って行われていたため、申告をする面積よりも実際の面積のほうが大きい（実際の大きさは申告よりも縄が伸びている状態）、また小さい（実際の大きさは申告よりも縄が縮んでいる状態）という表現が現在まで活用されています。

■なぜ縄伸び、縄縮みが起きているのか
では、なぜこのような縄伸び・縄縮みという状態が起きているのでしょうか？

当時の測量は現在のように地積や隣地との境界を確定させる目的というよりは、年貢や税金を決めるために行われていたという意味合いが強く、

実際の面積よりも小さく申告をしていた、あるいは測量技術が現在よりも精度が低かった、等、事の真意はともかくとして様々な要因が挙げられています。

1960年以降に分筆された土地は測量を行い地積測量図が作成されるようになりましたので、地積の信ぴょう性は向上しました。

ただしそれ以前に分筆した土地や過去に分筆をしていない土地、地積更正を行っていない土地は現在も地積測量図が存在しません。

そのため当時の測量結果が現在まで引き継がれ、公簿地積と実際の地積に差異が生じている可能性があります。

また、地積測量図が作成されていても、縄伸び・縄縮みが起きている可能性があります。こちらは2005年まで行われていた「残地法（残地求積）」と呼ばれる地積の算出方法が原因となっています。

例えば一筆の土地の一部を売却するために二筆に分筆した場合、売却する土地については測量を行い地積が確定されます。

ただし売却をしない元の土地部分（残地）については測量を行う必要が無く、元の一筆の地積から売却する土地の地積を引いて、新しい地積としても良いとされていました。

ただしこの方法の場合、そもそも分筆前の地積に縄伸び・縄縮みが起きていた場合、残地についても同様のことが起こります。2005年以降は、分筆の際はすべての筆について求積することとなりこのような事は起こらなくなりましたが、

2005年以前に分筆された土地については実際の地積と公簿地積に差異がある可能性があります。

■売買時、相続時等にも影響が
縄伸び・縄縮みの土地については、様々な場面で影響が出てきます。売却をする際に測量を行ったら公簿地積と違っていた、という場合には売買価格に影響が出てきますし、

新たに住宅等を建築する際も地積が違えば建てられる建物の大きさも変わってきます。また固定資産税等にも影響してきますので、実際よりも税負担が多かった・少なかったということにもなり得ます。

土地を相続する際の評価額にも影響が出てきます。相続財産としての土地の評価は、路線価地域であれば路線価に地積を掛け、その後に様々な減額要因があれば評価額が下がり最終的な評価額が算出されます。

その計算根拠となる地積が違っているとなると、他の財産を含めた相続財産の総額にはもちろん、相続人が負担する相続税額にも影響が出てきます。土地の評価額は相続財産に占める割合が大きくなる場合がありますので、

相続時には現況の測量を行い、公簿地積との差異を確認することで、税負担を軽減することもできます。

このように縄伸び・縄縮みは、公簿地積との差異の大きさによっては影響が大きくなる場合もありますので、地積測量図が無い場合には、まずは現況の地積を確認した上で、

必要に応じて地積更正等の対処を行うことで、今後の売買・相続時等に備えることができると考えます。