道路より高い・低い位置にある土地の相続税評価額｜越谷の土地の相続税評価額の相談は澤田朗FP事務所 | FP EYE 澤田朗FP事務所 越谷分所

道路の側面に擁壁があって、その上の土地に一戸建てが建っていたり、道路の片側が崖となっていて、その下の土地にアパートが建っているなど、道路と高低差のある土地の相続税評価額はどのように算出するのでしょうか。

■道路と高低差のある土地は評価減が可能

山林や丘陵地等を開発して宅地にした地域の土地は、道路との高低差が大きくなり、結果、通常の土地と比較して利便性が悪くなるケースもあります。このような土地は、相続財産としての評価額を減額できる可能性があります。

・国税庁：利用価値が著しく低下している宅地の評価

次のようにその利用価値が付近にある他の宅地の利用状況からみて、著しく低下していると認められるものの価額は、その宅地について利用価値が低下していないものとして評価した場合の価額から、利用価値が低下していると認められる部分の面積に対応する価額に10パーセントを乗じて計算した金額を控除した価額によって評価することができます。

1　道路より高い位置にある宅地または低い位置にある宅地で、その付近にある宅地に比べて著しく高低差のあるもの

（後略）

通常の土地の評価額から10％減額しても良いということになってますが、なぜ高低差のある土地は評価額を減額できるのでしょうか。

例えば道路より高い土地の場合、その道路を車の通行のために使うには、建物の下に駐車場を造るための費用が別途かかる可能性があります。

また、日常生活で使用するためには階段やスロープを作る必要もあるでしょう。さらに更地に住宅を建てる場合には建築資材を運ぶための時間や手間（費用）がかかり、状況によっては重機を使うことも考えられます。

このように、建築費用が通常の住宅建築よりもかかる可能性があるため、土地の評価額についてはその費用に相当する額として10％減額できる、という意味合いがあります。

■どれくらいの高低差があれば減額できるのか？

ではどの程度の高低差があれば「利用価値が著しく低下している」と認められ、評価額を減額できるのでしょうか。判断の目安としては、該当地の「路線価、固定資産税評価額と倍率」の確認が挙げられます。

土地の相続税評価は、路線価地域は「路線価」、倍率地域は「固定資産税評価額と倍率」を基に算出しますが、該当地の路線価や固定資産税評価額・倍率が周辺の土地と比較して低い場合、該当地の道路との高低差が反映されていることになり、10％の減額はできないという判断となります。

路線価や固定資産税評価額が周辺の土地と大差が無い場合には、土地と道路の高低差がどれくらいあるのかを確認し、周辺の土地と比較して「利用価値が著しく低くなっている」のかを判断していきますが、この見極めは非常に難しくなっています。

国税不服審判所でもこの減額適用の可否をめぐり争われていますが、該当地の利用状況だけではなく周辺の土地の状況も確認・調査等を行い、減額できるかを判断する必要があります。このため、適用できた場合の評価減の額（効果の額）や、判断のために専門家に調査を依頼する場合の費用等を考慮して、適用するかを決めることになります。